دعاوی شهرداری ها و دیوان عدالت اداری

تخلفات ساختمانی

 

ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد پرکاربردی است که البته آنچنان که بايد به بررسی آن پرداخته نشده است . در ابتدا به جايگاه ماده 100 قانون شهرداری در نظام حقوقي ايران به اختصار اشاره اي خواهيم كرد
 نظام حقوقي ايران در يك تقسيم بندي كلي به مراجع اداري و مراجع قضايي تقسيم مي شود كه اين مراجع نيز خود به مراجع عمومي و استثنايي تقسيم    مي شوند . مراجع قضايي عمومي همان دادگاه هاي عمومي موجود در نظام قضايي كشور و مراجع قضايي استثنايي هم به دو شاخه كيفري و حقوقي تقسيم مي شوند .
 مراجع استثنايي حقوقي به مراجع حقوقي دادگستري ( عزل و نصب قضات آن كلاً در اختيار قوه قضائيه است . ) و مراجع حقوقي غير دادگستري ( عزل و نصب قضات آن كلاً و جزئاً در صلاحيت قوه مجريه مي باشد . )تقسيم مي شود .
 مراجع استثنايي كيفري شامل دادگاه هاي نظامي ، دادگاه انقلاب و دادگاه ويژه روحانيت مي باشد .
 اما مراجع اداري نيز به مراجع اداري عمومي كه ديوان عدالت اداري تنها مرجع آن و مراجع اداري استثنايي كه شامل مراجعي چون مراجع اختلاف مالياتي    می باشد ، تقسیم بندی می شود كه در برگيرنده كمسيون م 100 مقرر در قانون الحاق بند 3 به م 99 و كمسيون م 77 نیز مي باشد .
 بسیاری از مراجعین به شهرداریها افرادی هستند كه سروكار آنان با كمیسیونهای ماده صد شهرداری است.
بخشی از افرادی كه پرونده آنها در این كمیسیونها رسیدگی می شود كسانی هستند كه بدون داشتن پروانه ساختمانی ، مبادرت به احداث بنا نموده اند. در این زمینه ماده صد قانون شهرداریها مقرر داشته است كه : « مالكین اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدامی یا تفكیك اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند . شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنكه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید »
یکی از معضلات اساسی مربوط به امر ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده بحث تخلفات ساختمانی است.
نهادهای مربوطه:
علاوه بر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت راه و ترابری و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر کدام حسب تکالیف قانونی خود با این موضوع مواجه اند.
اولین قانونی ‌که در مورد تخلفات ساختمانی و ضمانت اجرای برخورد با این موضوع در ایران وجود دارد مربوط به قانون مجازات اسلامی سال 1304است که در آن هر گونه ساخت و ساز مغایر با پروانه صادره را جرم تلقی و مجازات آن را منوط به تصویب آیین نامه‌ای توسط دولت کرده که متعاقباً در آیین نامه امور خلافی سال 1324 مجازات جریمه و حبس برای آن در نظر گرفته شده است.
علاوه بر این مجازات مقرر متعاقباً در سال 1334 به منظور رسیدگی به امر تخلف کمیسیونی تشکیل شد تا در مورد ماهیت بنای غیر مجاز نیز تصمیم‌ گیری نماید.
 
 تخلفات ساختماني:
تخلفات ساختماني به دو دسته تقسيم مي شوند :
 الف- تخلفات مطابق ضوابط
 ب- تخلفات خلاف ضوابط
الف – تخلفات مطابق ضوابط : مطابق مقررات شهرسازي كساني كه مي خواهند ساختمان احداث نمايند مي بايستي از شهرداري پروانه ساختمان اخذ نمايند . در صورتي كه مالكي ساختمان خود را بدون پروانه و يا با پروانه و بيشتر از مشخصات پروانه احداث نمايد ، ليكن با ضوابط طرحهاي مصوب و ساير مقررات شهرداري مغايرت نداشته باشد مقدار زيربناي بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس از رسيدگي و اخذ جرايم متعلقه قانوني خواهد بود .
 مثال 1– شخصي كه ملكش در كاربري مشخصي واقع بوده اگر بدون اخذ پروانه و يا برخلاف پروانه صادره اقدام به احداث ساختمان در حد ضوابط نمايد ، اين قبيل ساختمان ها خلاف داخل ضوابط محسوب مي گردد .
 مثال 2– شخصي كه مي توانست بااخذ مجوز تفكيك ملك خود را به سه قطعه تفكيك نمايد بدون اخذ مجوز اين كار انجام داد و مالكين هر قطعه درحد ضوابط اقدام به احداث ساختمان نموده اند.
ب – تخلفات خارج از ضوابط : هرگاه زيربناي احداثي بدون پروانه يا مازاد بر پروانه مغاير با ضوابط و مقررات طرح هاي مصوب و دستورالعمل هاي موجود باشد و يا اين كه نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغيير يافته باشد كلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقي گرديده و با تشكيل پرونده تخلف توسط شهرداري هاي مناطق به كميسيون هاي ماده صد شهرداري ارجاع خواهد شد .
 كميسيون ماده صد قانون شهردارى
 ماده صد : مالكين اراضى و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمرانى يا تفكيك اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه أخذ نمايند .
 شهردارى مى‏تواند از عمليات ساختمانى ساختمان‏هاى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مأمورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد ، جلوگيرى نمايد .
بر اساس ماده 100 شهردارى ، قبل از هر اقدام عمرانى اخذ پروانه از شهردارى الزامى است . هر گونه تعمير املاك واقع در توسعه‏ى معابر و طرح‏هاى تملكى با هماهنگى و مجوز شهردارى بايد انجام پذيرد .
 
    تبصره 1 :
 در موارد ذكر شده‏ى فوق كه از لحاظ اصول شهرسازى يا فنى يا بهداشتى ، قلع تأسيسات و بناهاى خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهردارى ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاى شهردارى موضوع در كميسيون‏هائى مركب از :
      نماينده وزارت كشور با انتخاب وزير كشور و يكى از قضات دادگسترى با انتخاب وزير دادگسترى و يكى از اعضاى انجمن شهر ( شوراى  شهر ) با انتخاب انجمن مطرح مى‏شود .
كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مى‏نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهردارى كه بدون حق رأى براى اداى توضيح شركت مى‏كند ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضى بر حسب مورد اتخاذ كند ؛ در مواردى‏كه شهردارى از ادامه عمليات ساختمانى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيرى مى‏كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيرى ، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد ، در غير اين صورت كميسيون به تقاضاى ذينفع به موضوع رسيدگى خواهد كرد .
 در صورتى‏كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتى از بنا باشد ، مهلت مناسب را كه نبايد از دو ماه تجاوز كند ، تعيين مى‏نمايد. شهردارى مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند . هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد ، شهردارى رأساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آئين‏نامه اجراى وصول عوارض ، از مالك دريافت خواهد نمود.
 
 تبصره 2 :
      در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناى مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى مسكونى ، كميسيون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابان‏هاى اصلى يا خيابان‏هاى فرعى و يا كوچه‏هاى بن‏باز يا بن‏بست) رأى به أخذ جريمه‏اى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد. ( جريمه نبايد از حداقل یک دوم كمتر و  از 3 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى بيشتر باشد . )
  در صورتى‏كه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود
 
    تبصره 3 :
در مورد اضافه بنا زائد به مساحت مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى تجارتى و صنعتى و ادارى ، كميسيون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابان‏هاى اصلى يا خيابان فرعى و يا كوچه بن‏باز يا بن‏بست ) رأى به اخذ جريمه‏اى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايداز حداقل 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى ايجاد شده بيشتر باشد) در صورتى‏كه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود .
 
تبصره 4 :
در مورد احداث بناى بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضى مربوطه در صورتى‏كه اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى رعايت شده باشد ، كميسيون مى‏تواند با صدور رأى بر اخذ جريمه بازاء هر مترمربع بناى بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتى ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلى ساختمان ، در صورتى‏كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلى داشته باشد ، هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذينفع ، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهردارى اعلام نمايد .    
      اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز براساس مفاد تبصره‏هاى 2 و 3 عمل خواهد شد .
 
 تبصره 5 :
در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كميسيون مى‏تواند با توجه به موقعيت محلى و نوع استفاده از فضاى پاركينگ ، رأى به أخذ جريمه‏اى كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع فضاى از بين رفته پاركينگ باشد ، صادر نمايد . (مساحت هر پاركينگ با احداث گردش 25 مترمربع مى‏باشد . )   
      شهردارى مكلف به أخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مى‏باشد .
 
  تبصره 6 :
در مورد تجاوز به معابر شهر ، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازى براساس پروانه ساختمان و طرح‏هاى مصوب رعايت برهاى اصلاحى را بنمايند .
       در صورتى‏كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزى در اين مورد انجام گيرد؛ شهردارى مكلف است از ادامه عمليات جلوگيرى و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد . در ساير موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا ، عدم رعايت اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى در ساختمان ، رسيدگى به موضوع در صلاحيت كميسيون‏هاى ماده صد است .
  تبصره 7 :
مهندسين ناظر ساختمانى مكلفند نسبت به عمليات اجرائى ساختمانى كه به مسئوليت آنها احداث مى‏شود ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‏ها و محاسبات فنى ضميمه آن به طور مستمر نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنى را گواهى نمايند .  
هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهى نمايد و يا تخلف را به موقع به شهردارى اعلام نكند و موضوع منتهى به طرح در كميسيون مندرج در تبصره يك ماده صد قانون شهردارى و صدور رأى بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد ، شهردارى مكلف است مراتب را به نظام معمارى و ساختمانى منعكس نمايد .
شوراى انتظامى نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معمارى و ساختمانى حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتى‏كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأى تخريب به وسيله كميسيون ماده صد گردد ، به حداكثر مجازات محكوم كند . مراتب محكوميت از طرف شوراى انتظامى نظام معمارى و ساختمانى در پروانه اشتغال درج و در يكى از جرائد كثيرالانتشار اعلام مى‏شود . شهردارى مكلف است تا صدور رأى محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده كميسيون ماده صد به مدت حداكثر 6 ماه از أخذ گواهى امضاء مهندس ناظر مربوطه براى ساختمان جهت پروانه ساختمان شهردارى خوددارى نمايد .
  مأموران شهردارى نيز مكلفند در مورد ساختمان‏ها نظارت نمايند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيرى نكنند و يا در مورد صدور گواهى انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيرى شوند ، طبق مقررات قانونى به تخلف آنان رسيدگى مى‏شود و در صورتى‏كه عمل ارتكابى مهندسين ناظر و مأموران شهردارى واجد جنبه جزائى هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود .   
 در مواردى‏كه شهردارى مكلف به جلوگيرى از عمليات ساختمانى است و دستور شهردارى اجرا نشود ، مى‏تواند با استفاده از مأموران اجرائيات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامى براى متوقف ساختن عمليات ساختمانى اقدام نمايد.
 تبصره 8 :
 دفاتر اسناد رسمى مكلفند قبل از انجام معامله قطعى در مورد ساختمان‏ها گواهى پايان ساختمان و در مورد ساختمان‏هاى ناتمام گواهى عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهردارى صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايند .
در مورد ساختمان‏هائى كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتى‏كه اضافه بناء جديدى حادث نشده باشد و مدارك و اسناد نشان‏دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد ، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت ، انجام معامله بلامانع مى‏باشد .
 تبصره 9 :
 ساختمان‏هايى كه پروانه ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهردارى معاف مى‏باشند .
 
تبصره 10 :
 در مورد آراء صادره از كميسيون ماده صد قانون شهردارى ، هرگاه شهردارى يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأى ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأى اعتراض نمايد ، مرجع رسيدگى به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاى آن غير از افرادى مى‏باشند كه در صدور رأى قبلى شركت داشته‏اند، رأى اين كميسيون قطعى است .
      تبصره 11 :
 آئين نامه ارزش معاملاتى ساختمان پس از تهيه توسط شهردارى و تصويب    
 انجمن شهر ( شوراى اسلامى شهر ) در مورد أخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتى سالى يك بار قابل تجديدنظر خواهد بود.
تخلف تراكم اضافي كه عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زير بناي مندرج در پروانه ساختماني از سوي مالك ، يكي ديگر از انواع تخلفات داخل در صلاحيت كمسيون م 100 قانون شهرداري مي باشد .
 در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حريم يا محدوده شهر نسبت به ساختمانهايي كه پروانه ساختمان آنها بعد از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضاي شهرداري موضوع در كمسيون هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن « شوراي اسلامي شهر » مطرح مي شود .
 
تخلفات در حریم ها
 با هرگونه تخلف در ساخت و ساز در حريم ، هرگونه فعل و انفعال غيررسمي و غيرقانوني و تخلف اشخاص اعم از حقيقي و حقوقي، دولتي و غيردولتي، تعاوني هاي مسكن وابسته به دستگاه هاي دولتي، عمومي، قوه قضائيه، شهرداري، نيروهاي مسلح (نظامي و انتظامي) و نهادهاي انقلاب اسلامي، نهادها، ستادها و مؤسسات عمومي كه املاك و اراضي بزرگ در نقاط مختلف واقع در محدوده و حريم در اختيار دارند، برخورد جدي، همه جانبه و بدون اغماض خواهد شد و از آنجا كه بخش عمده اي از اين تخلف ها به تعاوني هاي مسكن ارتباط داده مي شود، لازم است همه اعضا و مسئولان اين تعاوني ها با آگاهي كامل از قوانين و مقررات وارد معاملات شوند. در غير اين صورت علاوه بر اين كه دستگاه هاي دولتي ذيربط و شهرداري هيچ مسئوليتي از قبيل تامين زمين معوض يا تغيير كاربري نخواهند داشت، مسئولان تعاوني ها و ديگر اشخاص حقيقي و حقوقي متخلف احتمالي ملزم به جبران خسارت هاي وارده هستند.
 
در ارتباط با بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی با سه عامل مواجه هستیم گفت:نخستین عامل مرحله پیشگیری است که مطابق صدر ماده صد قانون شهرداری ها مأمورین شهرداری بدون نیاز به کسب دستور مقام قضایی می‌توانند از هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری نمایند .
همچنین تبصره هفت ماده صد در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از تخلفات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نمی شود اجازه داده است که با استفاده از مأمورین اجرائیات (و در صورت لزوم مأمورین انتظامی) برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نمایند.
بنابراین نه تنها قانونگذار، مأمورین شهرداری را مکلف به جلوگیری نموده است بلکه استثنائاً صدور حکم قضایی را لازم ندانسته و پرسنل اجرائیات شهرداری و مأمورین انتظامی را نیز مکلف به همکاری نموده است.
از سوی دیگر، مطابق تبصره هفت ماده صد «مهندسان ناظر» را نیز مکلف به اعلام به موقع تخلف و خودداری از گواهی انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات حتی در پایان کار نموده است و چنانچه مهندسان ناظر مراتب تخلف را به موقع اعلام ننمایند و یا نسبت به صدور گواهی بر خلاف واقع اقدام نمایند ضمانت اجرای شدیدی در نظر گرفته شده است. بنابراین در این مرحله قانونگذار ضمانت اجرای بسیار قوی را برای پیشگیری از هر گونه تخلفات ساختمانی در نظر داشته است.
  عامل دوم
 تکلیف شهردار منطقه جهت ارسال به موقع پرونده تخلف به کمیسیون ماده صد است. به طوری که مطابق تبصره یک ماده صد در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح نماید. این در حالی است که بعضاً مشاهده می شود که مدت های مدید از تاریخ ابلاغ دستور جلوگیری به مالک بعضاً پرونده بلااقدام در منطقه باقی می‌ماند و این موضوع موجب تجری متخلفان می‌ شود.
 رسیدگی قانونی به ساخت و سازهای غیر مجاز در کمیسیون‌های ماده صد عامل سوم در خصوص بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی میباشد تقاضای شهرداری در خصوص تخلفات در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور) یکی از قضات دادگستری (به انتخاب وزیر دادگستری) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (به انتخاب شورای شهر) مطرح می شود تا موضوع تخلف مورد رسیدگی قرار گیرد. چنانچه موضوع تخلف از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مورد توجه قرار گیرد تصمیم کمیسیون مبنی بر قلع خواهد بود لیکن در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه و یا احداث بنای بدون پروانه و یا عدم احداث پارکینگ باشد کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بر بنا با توجه به موقعیت ملک رأی بر اخذ جریمه نماید.بدیهی است برخورد قاطع و صدور آراء منجز و متناسب از سوی کمیسیون مذکور (فارق از نگاه درآمدی) می تواند نقش مؤثری در جلوگیری از ساخت و ساز داشته باشد.
   ارزش معاملاتی
 عبارت است از : مبلغ معینی كه در هر منطقه جغرافیایی و محل واقع شدن ملك ، از سوی اداره امور اقتصادی و دارایی محل ، به عنوان قیمت منطقه ای تعیین و مشخص می گردد . ادراه دارایی محل همه ساله بر اساس معیارهای مشخصی كه در اختیار دارد ، ارزش معاملاتی زمین و ساختمان را در هر محل و منطقه جغرافیایی از نظر موقعیت مكانی و اینكه آیا در بر كوچه و خیابان واقع گردیده یا نه ، و با در نظر گرفتن سایر معیارهای موجود برآورد نموده و مراتب را به كایه دستگاههای ذی ربط اعلام می دارد .فایده علمی و حقوقی بحث در این است كه فرضاً ،اگر ساختمانی در سال 1369 بدون پروانه احداث شده باشد و در زمان حاضر كمیسیون ماده صد ، حكم بر جریمه مالك به پرداخت سه برابر ارزش معاملاتی صادر كرده باشد : آیا ملاك احتساب ارزش معاملاتی همان مبلغی است كه ده سال قبل معیار بوده ؟
به دلیل كم توجهی شهرداریها به تبصره یك ماده صد قانون شهرداریها ، وزارت كشور ناچار شد تصمیم مهمی را به موجب بخشنامه شماره 2/34/3/1 /19095 ـ 19/11/1376 ، را در این زمینه اتخاذ و صادر نماید . متن كامل بخشنامه مذكور به این شرح است :
 
    
  « بخشنامه به استانداران » :
با توجه به سؤالات مطروحه از سوی برخی از شهرداریها و اعضای  كمیسیونهای ماده صد قانون شهرداری ، در خصوص این كه آیا ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف ، ملاك محاسبه جریمه از سوی كمیسیونهای ماده صد خواهد بود و یا ارزش معاملاتی روز دارایی ؛ لذا بدین وسیله اعلام می دارد ، نظر به اینكه تعیین دقیق زمان وقوع تخلف ، خصوصاً در مورد ساختمانهای قدیمی كه بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری و یا مغایر مفاد پروانه صادره ، احداث و به پایان رسیده و سالها مورد بهره برداری قرار گرفته است امكان پذیر نمی باشد ؛ و از طرفی مطابق قسمت اخیر تبصره “ یك ” ذیل ماده صد قانون شهرداری ، كه طی آن شهرداری موظف است به محض جلوگیری از عملیات ساختمانی ( عدم تأیید عملیات و جلوگیری از صدور گواهی پایان ساختمان به منزله توقف روند تكوینی موضوع و تعیین وضعیت ساختمان می باشد ) ، ظرف یك هفته موضوع را در كمیسیون ماده صد مطرح نماید بنا بر این ارزش معاملاتی زمان توقف عملیات ساختمانی ( توقف چه به صورت فیزیكی ویا خودداری از تأیید و ارائه گواهی لازم ) و ارجاع موضوع به كمیسیون ماده صد ، می تواند ملاك محاسبه و تعیین جریمه از سوی اعضای محترم كمیسیون ماده صد باشد . مقتضی است دستور فرمایید ، مراتب جهت اقدام لازم به شهرداریهای تابعه ابلاغ گردد .
 
—مطالعات تطبیقی با دیگر کشورها:
 تطبیقی در قوانین کشورهایی مانند هندوستان و فرانسه نیز حاکی از وجود ضمانت‌های اجرایی کیفری برای این موضوع (ساخت و سازهای غیر مجاز) است. در کشور توسعه یافته ‌ای چون فرانسه، با جرم شناختن استنکاف و تمرد از اجرای دستور توقف و همچنین استنکاف از اجرای آرای صادره و اعمال مجازات‌هایی همچون حبس، جزای نقدی و سایر مجازات‌های تکمیلی (همانند درج در جراید) در جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز موفق بوده‌‌‌‌‌‌‌‌اند.
 از جمله می توان از بند 4 مواد 2- 152 Lو 4-152 Lقانون ساخت و ساز فرانسه نام برد که صدور رأی تخریب را موکول به رأی مقامات قضایی نموده و در صورت قصور هر یک از متخلفین اعم از مالک زمین، شخص ذینفع، مهندسان معمار، کارفرما و تمامی اشخاص مسئول در حوزه عملیات ساختمانی از اجرای حکم تخریب، مجازات جریمه به میزان 45000 یورو و در صورت تکرار جرم شش ماه حبس و مجازات مالی به میزان 75000 یورو نموده است.
  پيشنهادات:
          1- ماده صد شهرداري ماده اي براي رسيدگي به ساخت و ساز فني شهري است . تشكيل كميسيون فني به جاي كميسيون اجتماعي براي بررسي به گزارش فني مأمور شهرداري امري ضروري بوده و حضور يك نماينده از سازمان مسكن و شهرسازي يا سازمان نظام مهندسي يا دفاتر نمايندگي به انتخاب وزير مسكن و شهرسازي الزامي است.
2- در اجراي تبصره يك كميسيون ماده صد توضيحات فني ساختمان را سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان دريافت كند.
 3- در اجراي تبصره دو ، در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني از نظر فني و محاسباتي و رعايت آيين‌نامه 2800 به تأييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به أخذ جريمه شود
 4- در اجراي تبصره سه ، در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه رعايت اصول فني و بهداشتي به تاييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به اخذ جريمه شود .
  5- در اجراي تبصره ششم، موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعايت نکردن اصول فني و مهندسي در ساختمان رسيدگي به موضوع از صلاحيت كميسيون‌هاي ماده 100 خارج شود .
   6- حداقل جريمه ماده صد كميسيون نسبت به هزينه أخذ پروانه ساختماني ده برابر باشد تا مالكان نسبت به رعايت آيين‌نامه‌ها و مقررات ملي ساختمان ترقيب شوند .
 
شهرداري داراي شخصيت حقوقي و از جمله موسسات عمومي است و دخل و تصرف در اموال و وجوه شهرداري تصرف در اموال عمومي و جرم است و مرتكب به مجازات مقرر در قانون محكوم مي‌شود و طبق ماده 79 قانون شهرداري‌ها، شهردار و رئيس حسابداري ذي‌حساب هستند و كليه پرداخت‌هاي شهرداري در حدود بودجه مصوب به استناد ثبت و با رعايت مقررات آيين‌نامه مالي و با امضاي شهردار و رئيس حسابداري به عمل خواهد آمد. جريمه‌اي كه كميسيون‌هاي ماده 100 قانون شهرداري‌ها تعيين مي‌كنند از جمله درآمدهاي شهرداري و طبق ضوابط حاكم بر نحوه هزينه درآمد شهرداري بايد هزينه شود و طبق نص صريح تبصره‌هاي ذيل ماده 100، شهرداري مكلف است نسبت به وصول آن اقدام نمايد.
سازش شهرداري با مؤدي به پرداخت كمتر از جريمه تعيين شده توسط كميسيون خلاف مقررات مالي شهرداري و از محدوده اختيارات آنها خارج است و به طور كلي مي‌توان گفت چون وفق مفاد تبصره يك ماده 100 قانون شهرداري‌ها، به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون مطرح مي‌شود و چنانچه راي كميسيون مورد قبول شهرداري نباشد طبق تبصره 100 ماده 100، مي‌تواند تقاضاي تجديدنظر كند و اين راي قطعي است. به نظر مي‌رسد با صدور راي قطعي اعم از جريمه و تخريب توسط كميسيون ماده 100، شهرداري حق ندارد راي صادره را اجرا نكند و يا خلاف راي صادره با مودي سازش نمايد.
 
رسیدگی به تخلفات ساختمانی
—       شرح فعالیت                               محل مراجعه
—       1- ارائه شکایت یا گزارش از طرف شهروندان                    واحد کنترل و پیگیری تخلفات ساختمانی
—       2- ثبت شکایات و گزارش ها                           دبیرخانه
—       3- بررسی شکایات،دریافت نشانی دقیق و صدور دستورات مقتضی                 مسوول واحد تخلفات
—       4- مراجعه به محل مورد نظر ، بررسی موضوع و ارائه اخطار کتبی به متخلف جهت حضور در شهرداری و رفع تخلف                    کارشناس تخلفات
—       5- بررسی گزارش کارشناس تخلفات و اعلام نتیجه به صورت زیر:
—       - چنانچه شکایت از مجاور باشد و دعوی شاکی حق باشد مجاور می بایست حقوق شاکی را رعایت نماید                   مسوول واحد تخلفات
—       - چنانچه احداث بدون مجوز باشد از ادامه کار جلوگیری شده
—        و تصمیم مقتضی اخذ می گردد.                   مسوول واحد تخلفات
—       6- بررسی مجدد از محل مورد تخلف ودرصورت عدم رفع خلاف ارجاع به
—       مراجع ذیصلاح                       واحد تخلفات با هماهنگی واحدهای فنی و حقوق
 
—     

منابع و مآخذ
1. شمس- عبدالله، آيين دادرسي مدني، 1382، جلد اول،تهران، نشر ميزان
2. مدنی- جلال الدين،آئين دادرسی مدنی،1381، تهران، نشر ميزان
3. منصور- جهانگير، قانون شهرداری ها،1383، تهران،نشر ديدار
4. منصور- جهانگير، قانون مجازات اسلامی،1385، تهران،نشر ديدار
5. مهاجری- علی، جزوه آئين دادرسی مدنی،1381، مرکز آموزش قضات روحانی، قم
6.سایت های اینترنتی
http://law.tehran.ir